Los malos avalúos no solo afectan el patrimonio y el dinero de los ciudadanos, sino también los recursos públicos que son invertidos en obras de infraestructura para el país, generando detrimentos al Estado.

Así lo explico, Flavio Lugo Buendía, presidente de la Junta Directiva de la Lonja Propiedad Raíz del Tolima, Fedelonjas, quien informó que en enero de 2013 la nueva Ley de Avaluadores entrará en vigencia.

Con la Ley 1673, se pretende, según dijo “parar la corrupción” que hoy afecta el sector inmobiliario y formalizar a centenares de personas que ejercen la profesión sin contar con los conocimientos necesarios. 

Aparte de capacitar a los ‘seudoavaluadores’, como los denomina Lugo Buendía, la nueva norma prevé entre otras cosas, unificar a los avaluadores certificados en una sola organización.

Asimismo, pretende endurecer las penas de cárcel para quienes cometen fraudes, en penas que pueden ir de los tres a los siete años. 

En entrevista con EL NUEVO DÍA, el dirigente señaló que el mal ejercicio de la profesión, puede incluso generar a una mayor escala, escenarios nefastos para la economía nacional como son las burbujas inmobiliarias.  

EL NUEVO DÍA: ¿Ad portas de entrar en vigencia la nueva Ley de Avaluadores cómo está el panorama de está profesión en la actualidad?

FLAVIO LUGO BUENDÍA: A nosotros siempre nos ha preocupado la actividad del avaluador, que es una de las labores que realizan los inmobiliarios dentro de las cinco entidades reconocidas. Y una de las problemáticas que teníamos es que con la entrada en vigencia de la Constitución de 1991, se crearon muchas ‘seudolonjas’. 

END: ¿Cómo influyó la creación de esas seudolonjas en la profesión?

FLB: Infortunadamente, la Constitución permitió la creación de estas lonjas de garaje y entonces cualquiera creaba una lonja y un registro de avaluadores y los certificaba para que hicieran avalúos sin ninguna capacitación, simplemente llevaban 100 o 200 mil pesos, dependiendo de lo que les llevara, le entregaban la credencial.

END: ¿Cómo se llegó a la implementación de la nueva Ley?

FLB: Hace casi ya tres años en compañía de la Lonja Propiedad Raíz de Antioquia, de Medellín, se presentó un proyecto de ley que fue polémico y duro para que no lo aprobaran, pero que finalmente gracias a un trabajo arduo, constante y permanente de Fedelonjas lo logramos sacar adelante. 

END: ¿Cuándo entrará en vigencia la nueva Ley del Avaluador en Colombia?

FLB: A partir del 19 de julio de 2013 tenemos la nueva Ley del Avaluador, que es la Ley 1673. (…) Estamos en la reglamentación de la norma, pero la Ley entra en vigencia en enero, seis meses después de promulgada y aspiramos que al finalizar este diciembre ya la tengamos reglamentada.  

La Ley

END: ¿En términos generales qué trae la nueva Ley?

FLB: La Ley entre otras cosas, aglutina a los avaluadores en un solo registro a nivel nacional que no tienen registro profesional y con lo que establece, para poder pertenecer a él (registro) y se puedan hacer avalúos en Colombia, se debe hacer toda una capacitación y debe de haber hecho una clasificación sobre sus especialidades.

Por ejemplo, si yo hago avalúos para casas pues no puedo hacer avalúos para barcos; si yo estoy autorizado para realizar avalúos para fincas pues no puedo hacerlos en la ciudad...

END: ¿Con la nueva norma, cómo se clasificarán los avaluadores?

FLB: La Ley prevé clasificar mucho a los avaluadores. En este momento en Colombia deben de haber unos cinco mil avaluadores medio legalizados. Pero legales legales yo creo que hay mil. 

END: ¿Cuántos existen en el Tolima?

FLB: Según el registro nacional de avaluadores de nosotros que aglutina los de Fedelonjas y los de la Sociedad colombiana de Avaluadores, tenemos solo 22 avaluadores en el Tolima. 

END: ¿Cómo prevé la Ley capacitar a los “falsos avaluadores” o que no están registrados y legalizados?

FLB: La Ley creó el Registro Abierto de Avaluadores que se conoce con la sigla RAA y que se va a conocer nacional e internacionalmente a partir de enero de 2013. En esa organización, van estar inscritos todos los avaluadores que profesionalmente podrán ejercer su actividad en Colombia y por supuesto van a tener su carné.

END: ¿Cómo y dónde se capacitarán?

FLB: Nosotros tenemos desde hace 30 años una organización que se llama el Registro nacional de Avaluadores, que viene capacitando, calificando y certificando a los avaluadores en Colombia. 

Hacemos capacitaciones locales, nacionales e internacionales, y estamos inscritos en la International Valuation Standards, que es la organización que nos envía las normas internacionales para nosotros aplicarlas acá. 

Cuando van a inscribirse les hacemos una evaluación de más o menos 100 preguntas y el que las pase y se haya capacitado como mínimo en los últimos cuatro años, nosotros lo aceptamos. 

Fraudes y penas más fuertes 

END: ¿Cuáles son los principales fraudes que se registran con los avalúos?

FLB: Prestarse para sobre avaluar las cosas. El Gobierno nacional anunció que el año entrante se destinarán varios billones de pesos para la construcción de infraestructura, y allí se usan mucho los avaluadores para comprar las tierras por donde van a pasar esas obras, eso se llama gestión predial.

Allí hay un problema gravísimo porque por desgracia, algunos avaluadores están haciendo los avalúos muy por encima de lo real entonces cuando el Estado viene a comprar una finca o terreno, termina costando 20 o 30 veces más de lo que vale realmente.

END: ¿La nueva Ley trae alguna medida penal contra esas prácticas?

FLB: La Ley 1673 penaliza la actividad cuando se hace ilegalmente. Ahorita cualquier persona que quiera denunciar un perito que esté actuando por fuera de la Ley, será denunciado y castigado con penas entre los tres y los siete años de cárcel.

END: ¿Qué pasará con todas las lonjas de ‘garaje’ que fueron creadas después de que entre en vigencia la nueva ley?

FLB: Ha previsto la Norma que hay dos años de transición para que todos los avaluadores colombianos, toda la gente que se dedica a la actividad, todas las ‘seudolonjas’ que existen a lo largo y ancho del país, puedan inscribirse y legalizar esa informalidad (…).       

END: Me decía que entre los objetivos principales que persigue la Ley está el parar la corrupción que se ha presentado en los avalúos, ¿cómo se alcanzará esa meta?.

FLB: La Ley busca fundamentalmente parar y controlar la corrupción que se registra a nivel nacional. 

(…) Ustedes saben que en la medida que nosotros hagamos avalúos bien hechos para los bancos, para los particulares, las sucesiones, para las ventas, para la adquisición de predios por parte del Estado, para la gestión predial, para la construcción de infraestructura, pues el Estado va a ganar miles y miles de millones de pesos, que se están dilapidando hoy por los malos avalúos...  

END: ¿Qué consejos se les puede dar a las personas para que sepan dónde encontrar un avaluador de confianza?

FLB: Nosotros le recomendamos a las personas que necesiten un avalúo que vayan a las lonjas calificadas, que existen en la región y a nivel nacional. 

END: ¿Es cierto que la Ley ha sido impulsada desde Ibagué?

FLB: Es bueno mencionar que nosotros aquí en Ibagué impulsamos muchísimo la Ley, muy en silencio, casi sin tanto escándalo, logramos con la Lonja de Antioquia, de Medellín, de Cali, de Bogotá y la de Bucaramanga, sacar adelante el proyecto y los estamos reglamentando. 

END: ¿La crisis inmobiliaria de los años noventa tuvo relación con los malos avalúos? 

FLB: Sí, a finales de la década de los años noventa la crisis económica de las grandes cooperativas en Colombia obedeció, entre otras cosas, a los malos avalúos.

Las cooperativas comenzaron a prestar sobre hipotecas hechas con avalúos totalmente artificiales, sobre avaluados, terriblemente mentirosos, desde esa época hemos venido trabajando para profesionalizar la actividad del avaluador que es a lo que le estamos apuntando finalmente. 

Impacto económico

De acuerdo con César Quintero Varón, director Ejecutivo de Lonja de Propiedad Raíz del Tolima, muchos avaluadores inescrupulosos se aprovechan de los ahorradores del Fondo Nacional del Ahorro para avaluar las viviendas que van a adquirir, lo que les acarrea problemas en el futuro con los pagos de su inmueble. 

“Por ejemplo, el Fondo, que tiene un interés social, le informa a un beneficiario que tiene una capacidad de 50 millones de pesos para la compra de vivienda, y como lo que se presta es el 70 por ciento del valor total de la casa, digamos que si el inmueble en realidad cuesta 70 millones, el avaluador le propone al beneficiario, a través de un arreglo, que se avalúe sobre 75 millones. 

Ahí, primero hay un caso de corrupción porque el avaluador está pidiendo dinero para que cambie su concepto técnico; segundo, el ciudadano se presta para la corrupción; tercero, la entidad financiera (banco), se está quedando con unas garantías irreales (…)  Lo que genera una brecha de cartera gigante”, advirtió Quintero Varón.